Innhold
- Avgift enkel - komplett eierskap
- Surface Rights vs. Mineral Rights
- Kjøp / salg av mineralrettigheter
- Minerale leieavtaler og royalties
- Rettigheter til olje og gass
- Olje og gass enhet og basseng
- Forhandlinger om mineralerettigheter
- Det er mer en god kontrakt enn penger!
- Uenigheter under utvinning
- Forsinket skade på overflaten
- Skader på akviferer
- Å kjøpe et hjem, et land eller en gård
- Statlige og lokale lover gjelder alltid
- Hva kvalifiserer som et "mineral"?
- Hva slags penger snakker vi om?
- Tre bunnlinjer
- Ansvarsfraskrivelse
"Mineralrettigheter" gi en person eller organisasjon rett til å utforske og produsere bergarter, mineraler, olje og gass som er funnet på eller under overflaten av et land. Eieren av mineralerettigheter kan selge, lease, gave eller testamere dem til andre enkeltvis eller helt. For eksempel er det mulig å selge eller lease rettigheter til alle mineralvarer under en eiendom og beholde rettigheter til overflaten. Det er også mulig å selge rettighetene til en spesifikk bergsenhet (for eksempel Pittsburgh Coal Seam) eller selge rettighetene til en bestemt mineralvare (for eksempel kalkstein).
Avgift enkel - komplett eierskap
I de fleste land i verden tilhører alle mineralressurser myndighetene. Dette inkluderer alle verdifulle bergarter, mineraler, olje og gass som finnes på eller innenfor jorden. Organisasjoner eller enkeltpersoner i disse landene kan ikke lovlig utvinne og selge mineralvarer uten først å ha fått en autorisasjon fra myndighetene.
I USA og noen få andre land ble opprinnelig eierandel av mineralressurser gitt til individene eller organisasjonene som eide overflaten. Disse eiendomseierne hadde både "overflaterettigheter" og "mineralrettigheter." Dette komplette private eierskapet er kjent som en "avgift enkel eiendom."
Enkel avgift er den mest grunnleggende eierskapet. Eieren kontrollerer overflaten, undergrunnen og luften over en eiendom. Eieren har også frihet til å selge, lease, gave eller forfeste disse rettighetene enkeltvis eller helt til andre.
Hvis vi går tilbake i tid til dagene før boring og gruvedrift, var eiendomstransaksjoner gebyr enkle overføringer. Når kommersiell mineralproduksjon først ble mulig, ble imidlertid måtene folk eier eiendom mye mer kompliserte på. I dag har leiekontrakter, salg, gaver og begravelser fra fortiden gitt et landskap der flere personer eller selskaper har et delvis eierskap til eller rettigheter til mange eiendomspakker.
De fleste stater har lover som regulerer overføringen av mineralrettigheter fra en eier til en annen. De har også lover som regulerer gruvedrift og boreaktivitet. Disse lovene varierer fra stat til stat. Hvis du vurderer en mineralrettighetstransaksjon eller har bekymringer for mineralutvinning i nærheten av eiendommen din, er det viktig å forstå lovene i staten din. Hvis du ikke forstår disse lovene, bør du få råd fra en advokat som kan forklare hvordan de gjelder din situasjon.
Overflate kullgruve: Store gruvebiler er lastet med kull ved denne overflategruven. Her fjernes to tykke kullsømmer. Overflateanlegg innebærer å fjerne alle overbelastninger (stein og jord over kullsømmen), fjerne kullet, erstatte overbelastningen og revegetere landet. Overflatearbeid forstyrrer landet fullstendig og produserer et nytt landskap. Det kan gjøres når kullsømmer er nær overflaten. Avhengig av kullkvalitet og andre faktorer, kan det fjernes ti fot med overbelastning for hver kullfot. Image copyright iStockphoto / Rob Belknap.
Surface Rights vs. Mineral Rights
"Jeg betaler deg 100 000 dollar for kullet under eiendommen din!" Denne typen transaksjoner har skjedd mange ganger. Avgiften enkel eier kan ikke ha interesse eller evne til å produsere kull under sin eiendom, men et kullselskap gjør det.
I denne typen transaksjoner ønsker eieren å selge kullet, men beholde besittelse og kontroll over overflaten. Kullselskapet ønsker å produsere kullet, men ønsker ikke å betale en ekstra pris for å anskaffe bygningene og overflaten. Så det blir gjort en avtale om å dele eiendommen. Den opprinnelige eieren vil beholde bygningene og rettighetene til overflaten, og kullselskapet vil skaffe seg rettigheter til kullet. Transaksjonen kan omfatte alle mineralvarer (kjent eller ukjent) som eksisterer under eiendommen, eller transaksjonen kan begrenses til en spesifikk mineralvare (for eksempel "alle kull") eller til og med en spesifikk bergsenhet (for eksempel "Pittsburgh" Kull").
Underjordisk kullgruve: Når kullet er for dypt til å overflate mine, vil et gruveselskap bygge en underjordisk gruve. De kan tunnelere inn i kullsømmen eller bore en stor sjakt ned til gruvenivået. Disse sjaktene er store nok til å senke gruveutstyr og arbeidere i gruven og fjerne kull. Ekstra sjakter må bygges for å ventilere gruven. Underjordisk gruvedrift kan skade overflaten fordi rommene og passasjene vanligvis stenger gjennom kollaps eller bosetting over tid. Noen ganger oppstår skaden etter at ansvarlige personer er døde og gruveselskapene er slettet. Dermed er det ingen som skal saksøke. Eller, kontrakten som formidlet mineralrettighetene ga gruveselskapet immunitet. Bureau of Land Management Image.
Kjøp / salg av mineralrettigheter
Å kjøpe / selge en kullsøm er mye mer komplisert enn å kjøpe / selge en bil. Når du kjøper en bil, betaler du bare for den, arkiverer en titteloverføring til regjeringen og kjører bilen hjem. Når bilen er utslitt, går den til søppelhagen, og det eneste som gjenstår er et minne. Når mineralerettigheter er kjøpt, vil imidlertid kjøperen og alle fremtidige mineralrettighetseiere ha rett til å utnytte eiendommen. Og selgeren og alle fremtidige overflateeiere må leve med konsekvensene. Vanligvis vil mineralekstraksjon skje på et fremtidig tidspunkt. Gruveselskaper planlegger ofte utstyr og ansatte mange år i forveien. Eller kan gruveselskapet kjøpe eiendommen som en fremtidig "reserve".
Det er også mulig at den nye mineraleieren ikke har noen intensjoner om produksjon. De kjøper ganske enkelt eiendommen som en investering. Deres mål er å selge mineralrettighetene til et gruveselskap som vil påta seg produksjonspliktene. Spekulanter som ikke har noen intensjon om å gruve, kjøper mange mineralegenskaper. De prøver ganske enkelt å være ”middelmenn” som skaffer seg verdifull eiendom fra individuelle eiere og megler disse eiendommene til gruveselskaper for høyere priser.
(Disse "spekulant" -kjøperne bruker også ofte alternativer. I en opsjonstransaksjon tilbyr de eiendomseieren en liten sum penger i dag for muligheten til å kjøpe eiendommen til en spesifikk pris på eller før en bestemt dato i fremtiden. Spekulanten prøver deretter raskt å finne noen som vil betale en enda høyere pris og gi et betydelig overskudd. Hvis spekulanten ikke klarer å betale den angitte prisen innen utløpsdatoen, beholder eieren av eiendommen betaling.)
Når et selskap kjøper mineralrettigheter, kjøper det også retten til å gå inn i eiendommen og fjerne ressursen på et fremtidig tidspunkt. I de fleste av disse transaksjonene har overflateeieren ikke noe å si på når gruvedriften foregår, hvordan det skal gjøres og hva som skal gjøres for å gjenopprette eiendommen. De fleste uenigheter mellom kjøpere og selgere oppstår på gruvedriftstidspunktet. Hvis selgeren ønsker kontroll på det tidspunktet, må han forutse hva som kan gå galt og skrive en kontrakt som vil bevare hans ønsker. Husk at barnebarnet ditt kan eie eiendommen når utvinning skjer. Du ble betalt foran, men han vil leve med avtalen.
Anslag på kulltonnasje: Hvor mange tonn kull er der nede? Dette er en ganske enkel beregning. En dekarfot er den grunnleggende måleenhet for kull under jordoverflaten. En dekar fot kull er en dekar i området og en fot tykk. Den veier omtrent 1800 tonn. Beregning av antall tonn kull under en eiendom innebærer to multiplikasjoner.
1) I denne beregningen har vi en 120 mål stor eiendom som er fullstendig underlagt av en kullsøm med en gjennomsnittlig tykkelse på 6 fot. Å multiplisere antall dekar ganger den gjennomsnittlige tykkelsen på kullet vil gi antall dekar kull under eiendommen.
2) Det er kjent at en hektar fot kull veier omtrent 1800 tonn. Derfor hvis vi multipliserer antall mål kull under eiendommen med 1800 tonn / mål, vil resultatet være antall tonn kull under eiendommen.
Antall tonn oppnådd i denne beregningen er det totale tonnet nedenfor. Antallet tonn som kan utvinnes, vil være et mye mindre antall. Gjenvinningsgraden for overflateutvinning er ofte rundt 90%. Gjenvinningsgraden for underjordisk gruvedrift kan være helt ned til 50% fordi kullsøyler må ligge igjen i gruven for å støtte taket.
En profesjonell geolog eller en geologisk statsundersøkelse kan hjelpe deg med å finne ut om det eksisterer kullsømmer under eiendommen din. De kan også ha et estimat på hvor tykke sømmene kan være.
Minerale leieavtaler og royalties
Noen ganger ønsker ikke et gruveselskap å kjøpe en eiendom fordi de er usikre på typen, mengden eller kvaliteten på mineraler som finnes der. I disse situasjonene vil gruveselskapet leie ut mineralrettighetene eller en del av disse rettighetene.
En leieavtale er en avtale som gir gruveselskapet rett til å gå inn i eiendommen, gjennomføre tester og avgjøre om det finnes egnede mineraler der. For å erverve denne rettigheten vil gruveselskapet betale eieren av et beløp når leiekontrakten er signert. Denne betalingen forbeholder eiendommen til gruveselskapet i en bestemt tidsperiode. Hvis selskapet finner egnede mineraler, kan det fortsette å gruve. Hvis gruveselskapet ikke starter produksjonen før leiekontrakten utløper, returnerer alle rettigheter til eiendommen og mineralene til eieren.
Når mineraler produseres fra en leid eiendom, betales eier vanligvis en andel av produksjonsinntekten. Disse pengene er kjent som en "royaltybetaling." Beløpet på royaltybetalingen er spesifisert i leieavtalen. Det kan være en fast mengde per tonn produserte mineraler eller en prosentandel av produksjonsverdien. Andre vilkår er også mulig.
Når en inngår leieavtale, må huseieren forutse aktiviteter som leietaker kan gjøre under utforsking av eiendommen. Denne undersøkelsen kan omfatte borehull, åpne utgravninger eller bringe maskiner og instrumenter til eiendommen. Å definere hva som er tillatt og hvilken restaurering som kreves er del av en god leieavtale.
Bør du signere en bensinkontrakt? (Del en): En drøfting av faktorene som grunneiere må vurdere før de signerer en gassavtale på eiendommen deres. Med Ken Balliet og Dave Messersmith, begge forlengelsespedagoger med Penn State Extension.
Rettigheter til olje og gass
Mineralrettigheter inkluderer ofte rettighetene til all olje og naturgass som finnes under en eiendom. Rettighetene til disse varene kan selges eller leies til andre. I de fleste tilfeller leies rettigheter til olje og gass. Leietakeren er vanligvis usikker på om det vil bli funnet olje eller gass, så de foretrekker generelt å betale et lite beløp for en leieavtale i stedet for å betale et større beløp for å kjøpe. En leieavtale gir leietaker en rett til å teste eiendommen ved boring og andre metoder. Hvis boring oppdager olje eller gass med salgbar mengde og kvalitet, kan det produseres direkte fra den undersøkende brønnen.
For å lokke eiendomseieren til å forplikte seg til en leiekontrakt, tilbyr leietakeren generelt en leiebetaling (ofte kalt en "signeringsbonus"). Dette er en forhåndsbetaling til eieren for å gi leietakeren rett til å utforske eiendommen i en begrenset periode (vanligvis noen måneder til noen få år). Hvis leietaker ikke utforsker, eller utforsker og ikke finner salgbar olje eller gass, utløper leiekontrakten og leietaker har ingen ytterligere rettigheter. Hvis leietakeren finner olje eller gass og begynner produksjonen, holder en vanlig strøm av royaltybetalinger vanligvis vilkårene for leiekontrakten i kraft.
Bør du signere en bensinkontrakt? (Del en): En drøfting av faktorene som grunneiere må vurdere før de signerer en gassavtale på eiendommen deres. Med Ken Balliet og Dave Messersmith, begge forlengelsespedagoger med Penn State Extension.
Bør du signere en bensinkontrakt? (Del to): En drøfting av faktorene som grunneiere må vurdere før de signerer en gassavtale på eiendommen deres. Med Ken Balliet og Dave Messersmith, begge forlengelsespedagoger med Penn State Extension.
Et problem som kan oppstå er når leietaker oppdager olje eller gass, men ikke har noen måte å transportere det til markedet. Noen leieavtaler har en klausul om "venter på rørledning" som utvider leietakernes rettigheter i en begrenset eller ubestemt periode.
I tillegg til signeringsbonus krever de fleste leieavtaler leietaker å betale eieren en andel av verdien av produsert olje eller gass. Den vanlige royaltyprosenten er 12,5 prosent eller 1/8 av verdien på oljen eller gassen ved brønnhodet. Noen stater har lover som krever at eieren skal få et minsteavgift (ofte 12,5 prosent). Imidlertid kan eiere som har svært ønskelige egenskaper og høyt utviklede forhandlingsevner noen ganger få 15 prosent, 20 prosent, 25 prosent eller mer. Når det produseres olje eller naturgass, kan royaltybetalingene i stor grad overstige de betalte beløpene som signeringsbonus. (Royalty estimeringsverktøy for tørr naturgass.)
Bør du signere en bensinkontrakt? (Del to): En drøfting av faktorene som grunneiere må vurdere før de signerer en gassavtale på eiendommen deres. Med Ken Balliet og Dave Messersmith, begge forlengelsespedagoger med Penn State Extension.
Stratigrafisk søyle: Marcellus-skiferen er målet for mange gassbrønner i Pennsylvania. I noen deler av staten er det rett over Onondaga kalkstein. Utica Shale ligger under Onondaga. Her er et sitat fra Pennsylvania Department of Environmental Protection nettsted som forklarer betydningen:
"Din olje eller gass kan produseres eller fanges fra en brønn utenfor eiendomskanalens grenser. Den eneste beskyttelsen din er faktisk hvis olje- eller gassegenskapen din er underlagt lov om olje- og gassbeskyttelse, 58 PS § 401.1 ff. Hvis Så bensinen på eiendommen din kan bli inkludert i en enhet eller sammenslåingsordre utstedt av Commonwealth etter anmodning fra en produsent på et nærliggende område. Den brønnoperatøren vil da måtte betale deg en produksjonsrente basert på din prorated andel av produksjon fra brønnen, avhengig av hvor mye av kanalen din som ble ansett å bidra til brønnbassenget. Denne loven gjelder olje- eller gassbrønner som trenger inn i Onondaga-horisonten og er mer enn 3 800 fot dype. "
Bilde av: Robert Milici og Christopher Swezey, 2006, vurdering av Appalachian Basin Oil and Gas Resources: Devonian Shale – Middle and Upper Paleozoic Total Petroleum System. Open-File Report Series 2006-1237. USAs geologiske undersøkelse. Se komplett stratigrafi for andre områder.
Olje og gass enhet og basseng
Under overflaten har olje og gass evnen til å bevege seg gjennom fjellet. De kan reise gjennom små porearealer - for eksempel mellom kornene i sand i sandstein eller gjennom de små åpningene som er skapt av brudd. Denne bevegeligheten lar en brønn drenere olje eller gass fra tilstøtende land. Så en brønn som er boret på ditt land, kan tømme gass fra naboens land hvis brønnen ble boret tilstrekkelig nær eiendomsgrensen.
Noen stater har anerkjent evnen til olje og gass til å krysse eiendomsgrenser under jorden. Disse delstatene har produsert forskrifter som regulerer rettferdig deling av olje- og gass royalties. Disse delstatene krever generelt at boreselskaper spesifiserer hvordan olje- og gassavgift skal deles mellom tilstøtende eiendomseiere når tillatelse til boring innleveres. Den foreslåtte delingen av royalties vil være basert på det som er kjent om geometrien til olje- eller gassreservoaret sammenlignet med geometrien til eiendomsbesittelse på overflaten. Denne prosedyren er kjent som "enhet."
Noen stater har ikke regler for enhetliggjøring av olje- og gass royalties. Andre stater har dem, men bare for brønner som produseres fra visse områder eller fra visse dyp. Disse reglene kan spille en kritisk rolle i en leasing- eller ressursutviklingsstrategi. Noen mennesker forteller historier om landsmenn som sier "Lei meg nå, ellers vil vi bore naboene dine lande og drenere bensinen din uten å betale deg en cent." I noen situasjoner tillater et fravær av statlige regler dette. Hvis du blir kontaktet om leasing av mineralrettighetene dine, bør du kontakte en advokat for å få råd om hvordan lovene i staten din skal gjelde for din eiendom.
(Merk: I Pennsylvania endres reglene for deling av naturgass på visse dybder under overflaten og på visse posisjoner i den stratigrafiske kolonnen. Se avsnittet merket "Stratigraphic Column" nær bunnen av denne siden for mer informasjon. I noen områder reglene brukt for deling av Marcellus Shale-gass kan være forskjellig fra reglene som brukes for å dele gass fra den underliggende Utica Shale. Rådfør deg med en advokat om hvordan disse kan gjelde for din eiendom.)
Horisontalboring: I denne illustrasjonen er en brønn blitt boret vertikalt, men avviket til horisontal under overflaten. Denne typen boring kan utvide rekkevidden til en brønn i en kilometer eller mer i alle retninger. Det er derfor mulig å bore en brønn på en eiendom og drenere olje eller gass fra tilstøtende land. Hvordan gass og royalty blir delt, avgjøres noen ganger av statlige forskrifter og noen ganger av private avtaler. Forskrift om deling av olje- og gassproduksjon varierer fra stat til land (og for forskjellige boresituasjoner i en enkelt stat). Det er avgjørende å enten kjenne til regelverket eller få pålitelige råd før du inngår en olje- og gass-transaksjon.
Forhandlinger om mineralerettigheter
En novelle .... To menn var på jernvarebutikken og på tur gikk en fyr som spør ... "Har du leid ut mineralrettighetene dine ennå? Jeg vil betale deg 500 dollar per dekar - og skrive sjekken din i morges." En mann tok tak i sjekken og løp rett til baren. Den andre mannen tok tak i leiekontrakten og løp rett til advokaten sin. En av disse mennene hadde en million venner den kvelden. Den andre hadde en million dollar i banken.
Det kreves tre ting for å gjøre en vellykket avtale om mineralrettigheter: 1) kunnskap, 2) dyktighet og 3) tålmodighet. Hvis dine evner mislykkes hos en av de tre, kan du tape mye penger. I en mineralrettighetstransaksjon vil du håndtere en profesjonell forhandler med dyp kunnskap. Hvis du ikke har alle de tre nødvendige evnene, kan du finne en god advokat eller en annen profesjonell mineral-eiendom. Hjelpen deres koster vanligvis ikke mye, men forskjellen de kan gjøre i transaksjonen kan være enorm.
Anticlinal olje og gassavsetning: Denne illustrasjonen viser en brønn som vil produsere olje og naturgass fra et antiklin. På denne tegningen kan vi lett se at bare en del av overflateegenskapen er rett over olje- og gassansamlingen. Plasseringen av brønnen er avgjørende for riktig utvikling av dette reservoaret.
Det er mer en god kontrakt enn penger!
I tillegg til økonomiske forhold, kan en leieavtale eller salgskontrakt gjøre mer enn bare å spesifisere beløpene som er betalt til eieren. Det kan også inneholde språk som beskytter eiernes eiendom og levesett mens leting, gruvedrift, boring og produksjon finner sted. Kontrakten kan sette retningslinjer som beskytter eierne bygninger, veier, husdyr, avlinger og andre eiendeler. Det kan også reservere deler av eiendommen som ikke vil bli forstyrret under leting, gruvedrift, boring og produksjon.
I de fleste transaksjoner er leietaker den som utarbeider en kontrakt for signatur. Hvis eieren tegner uten å få profesjonell rådgivning, kan rettighetene som overføres til leietaker være større enn eieren ønsker å gi bort. Enhver eier som ikke har kunnskap eller erfaring med transaksjoner med mineralrettigheter, bør søke råd eller representasjon fra en advokat eller profesjonell mineralegenskap. Leietakere vil ofte akseptere betydelige revisjoner av hva som er inkludert i standard leiekontrakt eller salgskontrakt.
Naturgassbrønn: Boring etter naturgass forstyrrer vanligvis flere dekar land. Noen få dekar ryddes vanligvis for borestokken. Noen ganger er et par dekar nødvendig for avrenning eller vannbehandling. Hvis gassbrønnen er vellykket, vil det bli bygget en rørledning for å transportere gassen til markedet. Image copyright iStockphoto / Edward Todd.
Uenigheter under utvinning
Tvister mellom eier av mineralerettigheter og eier av overflaterett, oppstår vanligvis på tidspunktet for utvinning av mineraler.
Disse aktivitetene kan kreve bruk av overflaten og skade overflatenes glede av eiendommen. Her blir ordlyden i mineralrettighetsavtalen eller leieavtalen svært viktig. Avtalen kan gi mineraleieren rett til når som helst å utvinne mineralet ved bruk av noen metoder og uten kompensasjon eller hensyn til overflateieren. Dette er grunnen til at juridisk assistanse bør innhentes ved salg eller leasing av mineralerettigheter.
Når du kjøper overflaterettigheter (dette kan være så enkelt som å kjøpe et hjem), er det en god ide å undersøke ordlyden i eventuelle mineralrettighetsavtaler som gjelder eiendommen. Disse kan gi betydelige friheter til mineraleieren på utvinningstidspunktet. Selv om du ikke var involvert i transaksjonen som solgte mineralrettighetene fra eiendommen, vil du likevel være bundet av den kontrakten.
Når du kjøper en eiendom kjøper du både eiendelene og forpliktelsene. Ansett en advokat som kan gjøre nødvendig research og utdanne deg om hva du kjøper.
Når mineralrettigheter selges eller leies, bør partene som er involvert i transaksjonen være helt enige om hvordan utvinning vil skje, hvilken gjenvinning som skal gjøres, hvilket utstyr som vil forbli på eiendommen, hvilken tilgang som leietaker vil trenge, og som er ansvarlig for forventede problemer. De fleste stater har lovverk og forskrifter for gruvedrift som begrenser gruvedriftens handlinger under utvinningsprosessen og krever gjenvinning. Imidlertid kan disse lovene ikke oppfylle overflateeiernes forventninger. For å unngå problemer bør disse forholdene tas opp i kontrakten på salgstidspunktet. Igjen, bør eieren av eiendommen ha en advokat som kan forske, forhandle, utdanne og sikre at kontrakten er passende.
Forsinket skade på overflaten
Skader på overflaten kan bli forsinket. Innsynking av underjordiske arbeider eller bosetting av overflategruvearealer vil kanskje ikke forekomme eller bli oppdaget før tiår etter at gruvedriften er fullført. Eieren av en enkelt eiendom med avgift bør vurdere disse fakta før han inngår en salgs- eller leieavtale om mineralrettigheter. Konsekvensene av mineralutvinning vil bli gitt videre til arvinger og alle påfølgende eiere av eiendommen. Det er ikke uvanlig at undergravede eiendommer ikke viser tegn på fall i flere tiår etter at gruvedrift er fullført. Deretter begynner sprekker og oppgjør å vises. I denne situasjonen kan gruveselskapet være langt fraværende og eierne lenge døde. Det er ingen som skal holde ansvaret - selv om reparasjon av skade ble skrevet inn i leieavtalen eller salgsavtalen.
Skader på akviferer
Mange husstander i områder der gruvedrift eller boring foregår, er utenfor tjenestene til offentlig vannforsyning. Disse eiendomseierne er avhengige av vannbrønner for produksjon av vannet. Når det foregår underjordisk gruvedrift under en eiendom, bør det forventes noe fall og bosetting. Hvis gruven befinner seg under akviferen som er tappet av brønnen, kan innsynkning av gruven skade akviferen og føre til at vannet renner ned i dypere bergenheter. Dette kan forårsake et midlertidig eller permanent tap av vannforsyningen. Det kan også ødelegge kvaliteten på vannet. Verdien av en landlig eiendom uten vannforsyning er mye lavere enn den samme eiendommen med vannforsyning.
Å kjøpe et hjem, et land eller en gård
Ved kjøp av eiendommer i områder med potensiell eller historisk mineralutvikling, bør en kjøper bestemme om en enkel avgift blir kjøpt eller om eierforholdet vil bli delt med andre. Transaksjoner med mineralrettigheter er normalt et spørsmål om offentlig registrering, og kopier av gjerninger eller andre avtaler blir arkivert på et regjeringskontor.
Eiendomskjøpere bør be selgeren oppgi hvilke rettigheter som overføres og la en advokat bekrefte at selgeren eier det som blir solgt. På mange områder er salget av mineralerettigheter registrert i regjeringsjournalen i en annen skjøtebok eller database enn salg av overflateeiendommer. Dette betyr at gjesten til overflateiendommen kanskje ikke nevner mineralerettigheter som er solgt bort. I områder med historisk eller potensiell gruvedrift bør kjøperen av en eiendom ansette en advokat som kan gjøre denne undersøkelsen og bekrefte hva som blir kjøpt. Dette kan forhindre fremtidige overraskelser og problemer.
Kjøperen av mineralrettigheter forberedte sannsynligvis salgsavtalen og forberedte den slik at alt vil være i hans favør. Han vil ha friheten til å angi eiendommen når som helst, ta med alt utstyr som er nødvendig, trekke ut mineralet ved å bruke hvilken som helst metode og foreta den minste gjenvinningen som kreves av statens lov. En person som kjøper et hus over disse mineralrettighetene hundre år senere, vil ikke ha noe å si for hvordan mineraleieren bruker eiendommen sin så lenge mineraleieren overholder salgsavtalen og gjeldende lover.
Statlige og lokale lover gjelder alltid
De fleste stater har lover som regulerer gruvedrift og boreaktivitet. Det er også lover som regulerer salg av overflate- og mineraleiendommer. Disse lovene er ment å beskytte miljøet og alle parter som er involvert i eiendomstransaksjoner. Disse lovene er den eneste beskyttelsen tilgjengelig for kjøpere eller selgere for spørsmål som ikke er spesifikt adressert i mineraltransaksjonsavtalen.
Selv om lover om mineralrettigheter er like fra stat til stat, kan små variasjoner utgjøre en enorm forskjell når de brukes på individuelle transaksjoner. I tillegg kan forskrifter for gruvedrift og olje og gass variere betydelig fra stat til stat. Disse kan også ha en enorm forskjell når de brukes på individuelle transaksjoner. Hver transaksjon er unik og bør vurderes nøye før noen permanent avtale inngås.
Hva kvalifiserer som et "mineral"?
Ordet "mineral" brukes i en rekke sammenhenger. Generelt anses malmer av metaller, kull, olje og naturgass, edelstener, dimensjonerende stein, konstruksjonsaggregat, salt og andre materialer utvunnet fra bakken å være mineraler. Imidlertid er det ingen definisjon av "mineral" som gjelder i alle situasjoner, og det som anses å være et "mineral" kan variere fra tilstand til stat og til og med endre seg over tid!
Hva slags penger snakker vi om?
Mengden av penger som skifter hånden i transaksjoner med mineral eiendommer kan være enorme sammenlignet med gjennomsnittlig personers økonomiske erfaring. Totalavkastningen (leieavgift + royalties) eller salgssalgspris for mineraler kan ofte overstige verdien av overflaterettighetene. La oss vurdere to eksempler:
Eksempel A: En 100 mål stor eiendom er fullstendig underlagt av en kullsøm som er åtte meter tykk. Eieren samtykker i å la et gruveselskap fjerne kullet for en royalty på $ 3 per tonn som vil bli betalt ved utvinning. Hvis man antar en kullgjenvinningsgrad på 90%, vil eieren få utbetalt nesten $ 4 millioner.
Eksempel B: En 100 mål stor eiendom bores for naturgass, og royaltyene blir delt av eiere av en 640 mål stor enhet som umiddelbart omgir brønnen. Eier av eiendommer skal motta en royalty på 12,5% basert på brønnhodeverdien av gassen, som på produksjonstidspunktet er $ 8 per tusen kubikkfot. Forutsatt en gjennomsnittlig brønnproduksjonshastighet på 2 millioner kubikkfot gass per dag gjennom kalenderåret, ville eiendomsbesitteren bli betalt over $ 100.000 dollar for ett års gassproduksjon.
Transaksjoner med olje og naturgass innebærer store summer, men den virkelige verdien kan være vanskelig å estimere - spesielt i områder der det har skjedd veldig lite boring tidligere eller der dype bergarter blir testet for første gang.
Tre bunnlinjer
1) Få profesjonell hjelp: Mineralrettigheter og mineralleiekontrakter innebærer store mengder penger og er veldig kompliserte. Denne artikkelen er ment å være mer enn en kort introduksjon. Hvis du blir kontaktet om leasing eller salg av mineralrettighetene dine, bør du omgående få råd fra en advokat som har ekspertise på mineraltransaksjoner og lovene i staten. Hvis du ikke har en advokat, kan du kontakte den lokale Advokatforeningen for veiledning.
2) Eieren av overflaten har rettigheter: Generelt er formålet med en leiekontrakt eller en kjøpekontrakt å formidle rettighetene til leting og produksjon til et mineralutviklingsselskap. Imidlertid har eieren av overflaten også noen rettigheter. Basale rettigheter til overflateeieren er gitt av statlige lover; hver overflateier bør imidlertid bestemme om sterkere beskyttelse er nødvendig. Den eneste måten å bevare dem på er å være sikker på at kontrakten inneholder tilstrekkelig språk for å beskytte avlinger, husdyr, bygninger, personlig eiendom, tilgang og andre ønsker i løpet av leiekontrakten eller permanent ved salg. Leietakere vil ofte akseptere vesentlige revisjoner av hva som er inkludert i standard leiekontrakt eller salgskontrakt; De er imidlertid ikke forpliktet til å inngi dine forespørsler. De kan gå bort.
3) Kjøpere og selgere pass på: Hvis du vil ha et godt økonomisk resultat og beskyttelse av eiendommen din under og etter mineralproduksjon, er det opp til deg og advokaten din å være sikre på at du har en god kontrakt. Kunnskap og forhandlingsferdigheter er det som vil avgjøre suksessen til din avtale. Hvis du ikke har dette, tar du en enorm risiko.
Ansvarsfraskrivelse
Informasjonen over skal ikke betraktes som juridisk rådgivning. Den presenterer eksempler på situasjoner som kan oppstå når verdifulle varer finnes under landet. Det foreslår gjentatte ganger å søke profesjonell hjelp hvis du vurderer en mineralrettetransaksjon. tilbyr ikke den hjelpen eller anbefaler folk som gir den.